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“你看这新换的排水管，下雨天再也不会往墙里渗水了。”8月14日，宝鸡市渭滨区经二路街道大地苑小区业主李同军站在楼前，指着崭新的白色排水管，语气里满是欣慰。
这位在小区住了6年的老业主，曾因物业“收钱不办事、账目糊涂”多次投诉，如今却成了信托制物业的义务宣传员——这一在宝鸡率先落地的新鲜事物，正悄然改变着居民与物业的关系，也为基层治理难题开出了“新药方”。
难题怎么破？
“重塑居民与物业的信任关系”
“以前交物业费，就跟交了‘糊涂钱’似的。”提起传统物业模式，李同军打开了话匣子。大地苑小区建成于2009年，最初由开发商指定的物业负责管理，随着时间推移，问题渐渐暴露：楼外排水管坏了三年没人修，雨水顺着墙体渗进居民家；楼道灯三天两头不亮，反映后迟迟不见更换；小区绿化杂草丛生......物业费收了多少、花在哪？业主们始终蒙在鼓里。
大地苑小区并非个例。随着城市化进程加快和居民维权意识提升，传统物业的“沉疴”愈发凸显：业主交了物业费却没有资金监督权，物业为保利润压缩服务成本，导致服务差—缴费难—服务更差的恶性循环；小区广告、停车费等公共收益要么被物业截留，要么去向不明；街道和社区化解的矛盾纠纷中，物业管理类占比逐年上升，成了基层治理的“老大难”。
新建路西段17号院的问题则更具代表性。这个“三无小区”此前由具有政府背景的“581”物业公司直管，时间一长，居民养成了“有事找政府”的依赖习惯——楼道地面破损、楼顶漏水，业主不愿自筹资金维修，总等着政府兜底。
“小区物业是千家万户的安居所系，当每一分钱都能追溯，每一次服务都有评价，社区才能真正实现‘共建共治共享’。”渭滨区委社会工作部部长王续宗坦言，“581”物业的转型需求，普通小区的物业矛盾，让我们意识到必须找一种新模式，重塑居民与物业的信任关系。
账本怎么算？
“实现资金归属与管理权分离”
信托，本质上是一种特殊的财产管理制度和法律行为。简单来说，就是委托人把财产交给受托人，让受托人按委托人的意愿，以自己的名义为受益人管理或处分财产。
依托长安信托提供的信托产品，为小区治理带来了全新思路。按照该模式，业主缴纳的物业费和小区公共收益统一纳入信托账户，由第三方信托公司管理，实行“业委会+信托”双重监督。每月预算、每笔支出都要提交物管会审核，结余资金归全体业主所有。
作为资金托管方，长安信托养老信托业务小组负责人闫栋杰介绍，此次信托制物业试点属于“服务信托”的本源性业务，旨在以信托制度优势解决基层治理难题，保障信息透明。
在实际运行中，物业公司按照服务合同提供日常服务，信托公司每月根据物管会审批的预算和各项工作计划经费明细向物业公司支付费用。结余部分将自动滚存至下一年度，也可作为后期分红、减费或项目建设的资金来源。
“与传统物业模式相比，信托制物业最大的特点就是实现了资金归属与管理权的分离。”闫栋杰说，以往物业费直接交给物业公司，资金流向如同“黑箱”，业主难以知晓。而现在，物业费和小区的公共收益会存入全体业主共有的信托账户，就好比将资金放进了一个“玻璃钱袋”，每一笔收支都清晰可查。
硬骨头怎么啃？
“成立物管会业主有了主心骨”
“信托制是不是要涨物业费？”“物业收入会不会降低了？”“资金使用流程是不是变得复杂了？”......
推行新事物，难在开头。街道和社区工作人员在初期走访时，就碰了不少钉子——业主观望、物业抵触，每一道坎都需要耐心破解。
为了让大家弄懂政策，街道组建了由班子成员牵头、社区干部、长安信托专业人员及党员、志愿者组成的宣讲队，在两个试点小区开展了多轮入户宣传，社区利用晚上时间召开居民代表大会，用拉家常的方式解读信托制，业主参与率和赞成率均在70%以上，充分体现了“共建共治共享”的治理理念。
“最关键的是推动成立了物管会，让业主有了主心骨。”经二路街道党工委书记汶书耘介绍，按照业主主导、街道指导的原则，两个小区均成立了7人物管会，其中业主代表5人、街道和社区工作人员各1人，确保决策能反映业主意愿。
相较于业主的观望，物业公司的抵触更直接，担心会削弱自己的权力、增加管理成本。
转机出现在大地苑小区。“原物业因管理混乱被业主要求更换，新接手的禹东物业刚完成法人更替，新负责人有改革意愿，我们抓住这个契机，反复上门沟通。”新民路社区党总支书记李莲娥说，“成都的小区试点后，物业费收缴率从40%涨到80%，你们算算这笔账。虽然短期看利润透明了，但长期能提高缴费率。”
同时，街道协助物业制定合理酬金方案——每月从小区总收入中按约定比例提取，结余资金归业主，既保障了物业收益，又消除了业主顾虑。
服务变了吗？
“共治共享我们感到非常满意”
信托制物业好不好，业主最有发言权。
“以前提起我们小区，简直就跟‘贫民窟’一样，现在面貌发生了翻天覆地的变化——环境变得更加整洁美观，绿化得到了及时修剪和养护。”新建路西段17号院物管会成员张选民说，除了环境卫生改善外，物业费每笔资金使用情况都会在小区公告栏上公示，每一笔支出都清清楚楚、明明白白，业主还能参与到小区的管理中来，这种共治共享的模式我们感到非常满意。
“现在遇到问题，大家第一反应不是投诉，而是坐下来商量解决办法。”李同军感慨道，信托制让物业企业的角色定位，从“管理者”转变为“服务受托方”，物业企业的收益与服务质量直接挂钩，倒逼企业提升服务水平，也显著化解了业主与物业之间的矛盾。
虽然是“摸着石头过河”，但变化立竿见影。
成都作为信托制物业的先行城市，早在2020年就出台文件，将信托制纳入老旧小区物业管理模式，并明确了信托公司、物业、业主的权责。其核心经验在于“行政推动+专业监管”，政府层面出台指导意见，街道、社区牵头组织业主表决，信托公司提供专业的资金管理和信息披露服务，形成了“业主当家、物业尽责、信托护航”的闭环。
“我们要的不是孤芳自赏的‘盆景’，而是可复制的‘操作系统’。”王续宗表示，这种模式不是简单地照搬照抄，而是要以信托制改革为契机，继续探索城市治理新路径，让更多“治理盆景”连成“民生风景”。
